۱۱۵۵۵۶۶۶ - ۰۲۱

ملک مشاعی – افراز و تفکیک

 ملک مشاعی چیست؟ بر طبق قانون ملکی که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد، ملک مشاع قلمداد می‌شود. در اصطلاح حقوقی به این وضعیت “اشاعه” گفته می‌شود. منظور از اشاعه این است که تمامی شرکا در بخش به بخش ملک سهم خواهند داشت. به عنوان مثال تصور کنید ۲ شریک صاحب یک ملک […]

 ملک مشاعی چیست؟

بر طبق قانون ملکی که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد، ملک مشاع قلمداد می‌شود. در اصطلاح حقوقی به این وضعیت “اشاعه” گفته می‌شود. منظور از اشاعه این است که تمامی شرکا در بخش به بخش ملک سهم خواهند داشت. به عنوان مثال تصور کنید ۲ شریک صاحب یک ملک هستند. به طوری ۴ دانگ آن به طرف اول و ۲ دانگ دیگر به طرف دوم تعلق دارد. در این شرایط امکان تفکیک ۲ دانگ از ۴ دانگ دیگر وجود نخواهد داشت و سهم شخصی که صاحب ۲ دانگ است در میان تمامی ملک پراکنده شده است. لذا نمی‌توان هیچ گونه اقدامی به منظور تفکیک دانگ‌ها از یکدیگر انجام داد.

حیاط، راه پله‌ها، پشت بام و… از دیگر املاک مشاع در ساختمان‌های مسکونی و تجاری به شمار می‌روند که تمامی صاحبان ملک در یک ساختمان، در آن سهم دارند.

البته لازم به ذکر می‌باشد که اشاعه هیچ محدودیتی در صدور اسناد مجزا برای صاحبان ملک مشاع به وجود نخواهد آورد. لذا مالکین می‌توانند با توجه به میزان سهم خود تقاضای صدور سند مجزا دهند. در این اسناد سهم مالکانه مشاعی متقاضیان ذکر خواهد شد.

تفکیک در عرف ثبتی عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک ‌تر می باشد.

بدین ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز ( جدا جدا ) ، صادر نمودن سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم نمودن تقسیم نامه استفاده می شود . کلیه امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می شود و صورت ‌مجلس تفکیکی بعد از آن تنظیم می گردد . این صورت ‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی به منظور صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه می باشد. در حقیقت اگر یکی از موارد بیان شده ناقص باشد ، تفکیک دارای اعتبار نمی باشد . ‌با این حال ، تفکیک به منظور مجزا شدن قطعات جهت فروش از سوی صاحب آن انجام می گردد و براساس آن ملک تقسیم به قطعات کوچک ‌تر شده و به قطعات شماره ‌های جدید ، اما فرعی داده می ‌شود ، حدود و حقوق ارتفاعی جدید تعریف و آخرین قطعه ‌ای که انتقال داده می‌ شود ، سند اولیه باطل می‌ گردد. از تفکیک در تقسیم نامه ‌ها نیز مورد استفاده واقع می گردد.

فرق تفکیک و افراز:

در تفکیک لازم نیست ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک ۶ دانگ زمین بزرگی است می تواند انرا به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم کند همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آنرا تفکیک کنند اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک این اصطلاح به کار نمی رود.

اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. امادر افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می شود.در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود مثلا اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد باین نحو که یکی از آنها ۲ دانگ و دیگری ۴ دانگ آنرا مالک باشد د ر موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم می شود. اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد معمولا تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود.چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچوقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت است.

در باب ملک مشاعی – افراز و تفکیک مطالب وسیعی وجود دارد که در آن نیاز به مشاوره حقوقی ملکی از مشاوران که تخصص در امور ملکی دارند احساس می گردد و آنچه برای گروهموسسه فرهنگ تفاهم  دارای اهمیت است و بر آن تأکید دارد به کارگیری اساتید و مشاوران و وکیل های متخصص در زمینه های مختلف از جمله امور ملکی است تا بر این اساس بتواند در این دعاوی همراه شما عزیزان باشند.

دیدگاه ها

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

طراحی و پشتیبانی : آسان پرداز