۰۲۱-۵۴۷۶۴
مالکیت مشاع یعنی مالی که دارای دو یا چند نفر شریک باشد و نتوان سهم هر یک از آنان را تشخیص داد و هر یک از مالکین در جزء جزء مال مشاع سهیم میشوند.

معنای مالکیت مشاع چیست

تعریف مال مشاع مال مشاع مالی است که دارای دو یا چند نفر شریک باشد و نتوان سهم هر یک از آنان را تشخیص داد. با مالکیت مشاعی، هر یک از مالکین در جزء جزء مال مشاع سهیم می شوند به طور مثال اگر دو نفر یک ملکی را خریداری نمایند و یکی از آنها […]

تعریف مال مشاع

مال مشاع مالی است که دارای دو یا چند نفر شریک باشد و نتوان سهم هر یک از آنان را تشخیص داد. با مالکیت مشاعی، هر یک از مالکین در جزء جزء مال مشاع سهیم می شوند به طور مثال اگر دو نفر یک ملکی را خریداری نمایند و یکی از آنها دو دانگ و دیگری چهار دانگ داشته باشد، هر دو شخص در کل ملک شریک می باشند.

ناگفته نماند که شرکای ملک مشاعی می توانند هر زمان که بخواهند ملک مشاع را تقسیم نمایند. یعنی اینکه با توافق یکدیگر، ملک را به قسمت هایی تقسیم کنند و این قسمت ها را نسبت به سهم شرکا جهت بهره برداری در اختیار آنها قرار دهد.

به عبارت دیگر مالکیت مشاع در مقابل مالکیت مفروز قرار دارد . مالکیت مشاع نتیجه اجتماع ارادی یا قهری دو یا چند مالک در ملک مشترک می باشد به گونه ای که سهم هریک را نتوان از دیگری جدا کرد و تمام مالکان در اجزاء مشترک سهیم می باشند.

اشاعه زمانی است که دویا چند نفر در عین یا منفعت یک مال باهم شریک می باشند و نباید آن را با اجتماع حقوق مالکان در یک مال اشتباه گرفت.

برای مثال در یک خانه ممکن است فردی مالک منفعت و دیگری مالک عین باشد بدون آنکه بین آنان اشاعه ایجاد شود هرکدام به صورت مفروز مالک سهم خود می باشند.

دعوای اثبات مالکیت مشاعی از دعاوی رایج در رابطه با ملک مشاعی می باشد. این دعوا ممکن است  بین شرکا یک ملک مشاع با یکدیگر یا شرکا با شخص ثالث رخ دهد. دعوای اثبات مالکیت ملک مشاعی زمانی مطرح می شود که سند رسمی مالکیت در میان نباشد.

تماس با وکیل دادگستری

 اسباب اشاعه و مالکیت مشاع

اسباب اشاعه عبارتند از:

ارث

همانطور که می دانید اموال افراد بعد از فوت شان به صورت قهری به وراث آنان منتقل می گردد. این انتقال بصورت غیر ارادی می باشد.

اگر تعداد وراث بیش از یک نفر باشد، مالکیت دو نفر بر ما ترک (ارثیه) از نوع مالکیت مشاعی می باشد که تابع مقررات خاص خود بوده و شرکا در همه اموال موضوع ارث شریک هستند یعنی مالکیت آنان به صورت اشاعه است.

به طور مثال املاکی که از فرد متوفی به جا مانده است، بین همه ورثه بصورت مشاعی و مشترک است و هیچکس در ارث بر دیگری اولویت ندارد حتی اگر سهم او از ارث بیشتر از دیگران باشد.

قرارداد

قرارداد یکی دیگر از اسباب اشاعه است. مثلا زمانی که دو نفر ملکی را اجاره می نمایند، هر دوی آنها مالک مشاعی منافع عین مستاجره می شوند و یا اینکه به طور مثال اگر دو نفر به صورت مشترک ملکی را خریداری نمایند نیز هر دو خریدار مالک مشاعی ملک می شوند.

مزج

مزج به معنای مخلوط شدن دو مال می باشد. اگر دو مال به صورتی با یکدیگر مخلوط شوند که نتوان آن دو را از یکدیگر جدا نمود، حالت اشاعه یا مالکیت مشاع به وجود می آید.

به طور مثال اگر دو نفر اموال خود را در مکانی انبار نمایند بطوری که با توجه به شرایط نتوان آن اموال را از هم تشخیص داد این نوع سبب اشاعه برخلاف دو مورد فوق الذکر، فقط در مورد اموال منقول و اشیاء اتفاق می افتد و در مورد املاک مصداقی ندارد.

راه های اثبات مالکیت مشاع

از آن جا که در دعوای اثبات مالکیت مشاعی  سند رسمی مالکیت در میان نیست ٫ خواهان برای اثبات ادعای خود باید به ادله ای دیگر استناد کند .

ادله ای که خواهان برای اثبات ادعای خود به آن استناد می کند به قرار ذیل می باشد :

شهادت :

از آن جا که  دعوای اثبات مالکیت مشاعی , یک دعوای مالی می باشد خواهان می تواند برای اثبات ادعای خود به شهادت دو مرد عادل و یا یک مرد و دوزن عادل استناد کند .

اقرار:

اگر خوانده اقرار به مالکیت خواهان نماید , دلیل دیگری برای اثبات ادعای او نیاز نمی باشد .

سوگند:

در صورتی که خواهان از خوانده در خواست سوگند نماید و خوانده از سوگند خوداری نماید با سوگند خواهان ادعای او در دادگاه ثابت می شود .

اماره تصرف :

تصرف خواهان در ملک مشاعی , دلیل مالکیت می باشد مگر این که خلاف آن ثابت شود.

تماس با وکیل دادگستری

 آیا احد از شرکای مال مشاع منقول می تواند با طرح دعوا، بقیه شرکا را به فروش مال مشاع ملزم کند؟

نظر هیئت عالی
با توجه به مواد ۵۹۱ و ۵۹۵ قانون مدنی و ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی و ملاک مواد ۱ و ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، در فرض سؤال هر شریک مال مشاعی می تواند ضمن دادخواست واحد تقسیم مال مشاع و در صورت غیرقابل تقسیم بودن، فروش آن را درخواست نماید. در نتیجه اتفاق‌نظر مورد تأیید است.

نظر اتفاقی

با عنایت به مقررات جاری در قانون افراز و فروش املاک مشاع در مورد مال غیرمنقول و قاعده تسلیط، در ابتدای امر نمی‌توان شریک دیگر را ملزم به فروش کرد.

اما با عنایت به وحدت ملاک از ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و با توجه به مواد ۳۱۴، ۳۱۷ و ۳۲۶ قانون امور حسبی که مقررات راجع به تقسیم ترکه را در مورد تقسیم سایر امورات نیز جاری دانسته است و همچنین با حاکمیت قاعده لاضرر بر قاعده تسلیط هر شریک مالی می تواند با تقدیم دادخواست تقسیم و اثبات غیرقابل تقسیم بودن مال، شریک دیگر را ملزم به فروش نماید.

در این خصوص عده ای اعتقاد دارند که باید ابتدا با تقدیم دادخواست تقسیم موضوع غیرقابل تقسیم بودن مال مشاع منقول را به یکی از ملاک‌های تقسیم (تقسیم به تعدیل، تقسیم به رد و تقسیم به افراز) اثبات کند.

سپس به استناد این موضوع درخواست فروش را از دادگاه مطرح نماید. عده ای دیگر معتقدند همان‌گونه که در رد دعوایی مثل تنفیذ معامله عادی و الزام به تنظیم سند رسمی خواهان خواسته خود را به موجب دادخواست واحدی مطرح می‌کند و همان‌گونه که رویه عملی از گذشته تاکنون این بوده که می توان ضمن دادخواست تقسیم، درخواست فروش را در صورت غیرقابل تقسیم بودن مطرح کرد، نیاز به دو دادخواست جداگانه نخواهد بود.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه 

نظر به اینکه هر شریک مال مشاع د ر کلیه اجزاء مال مشاع به نسبت سهم خود دارای مالکیت مشاعی است و توجهاً به اینکه با توجه به مقررات مواد ۵۷۱ و ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی و ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی تصرفات هر شریک در مال مشاع مستلزم رضایت سایر شرکاء مال مشاع می‌باشد.

در صورت عدم رضایت سایر شرکاء موجب ضمان وی می‌باشد، لذا دعوای الزام به تحویل یکدانگ مشاع از ششدانگ یکباب منزل مسکونی علیه سایر شرکاء مشاعی، غیر قابل استماع بوده و ردّ می‌گردد.

«مال مشاع»؛ عبارت است از مالی که چند نفر در آن شریک باشند و سهم هر یک را نتوان در خارج، از هم تشخیص داد؛ مانند مالکیت مالکان یک ساختمان آپارتمانی، نسبت به راه روی مشترک و یا راه پله، که تصرف هر یک از مالکان در این نوع اموال به شکلی که با مالکیت سایر شریکان معارض باشد، جایز نیست.

تاثیر تصرف در دعوای اثبات مالکیت مشاعی

یکی از ادله ای که خواهان می تواند برای اثبات ادعای خود به آن استناد کند , تصرف خود در ملک مشاعی می باشد . تصرفی دلیل مالکیت می باشد که متصرف مال را به منظور اعمال حق مالکیت یا حقوق دیگر در دست داشته باشد و تصرف وکیل و امین , دلیل مالکیت کسی است که از طرف او اقدام می کنند.

طرفین دعوای اثبات مالکیت مشاعی

این دعوا به دو صورت طرح می شود :

۱-بین شرکاء ملک مشاعی : 

در این دعوا یکی از شرکاء مانع از تصرف شرکاء دیگر در مال مشترک می شود.

۲-دعوای شرکاء ملک مشاعی نسبت به اشخاص ثالث:

در این صورت شرکاء باید بالاتفاق نسبت به طرح دعوا علیه شخص ثالث اقدام نمایند.

برای مثال اگر شخصی فوت نماید و دارای یک زمین کشاورزی در روستا باشد و شخصی این زمین را به تصرف خود در آورده باشد , در این صورت وراث باید بالاتفاق نسبت به طرح دعوا علیه متصرف اقدام نمایند.

نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت مشاعی

اگر موضوع دعوای خواهان در خصوص اموال منقول باشد ٫ در صورتی که بین طرفین سند عادی مالکیت موجود باشد ٫ خواهان می تواند دعوای خود را در دادگاه محل انعقاد عقد ٫ محل اجرای تعهد و اقامتگاه خوانده اقامه نماید.

اگر بین طرفین سندی در میان نباشد ٫ خواهان می تواند در دادگاه اقامتگاه خوانده طرح دعوا نماید . هزینه دارسی این دعوا براساس ٫ بهای خواسته ای است که خواهان در دادخواست قید می کند ٫ تعیین می شود . اما اگر موضوع دعوا در خصوص اموال غیرمنقول باشد ٫ خواهان باید ادعای خود را در دادگاه محل وقوع مال طرح نماید . هزینه دارسی در دعاوی اموال غیر منقول براساس قیمت منطقه ای ملک می باشد.

تماس با وکیل دادگستری

اقدامات تامینی در دعوای اثبات مالکیت مشاعی

خواهان می تواند با سپردن خسارات احتمالی در دادگاهی که طرح دعوا کرده است به منظور خودداری از تصرفات خوانده درخواست ٫ دستور موقت نماید.

اگر خواهان بخواهد قبل از طرح دعوا درخواست دستور موقت نماید باید درخواست خود را در دادگاهی که مال موضوع دستور موقت در آن مقر آن واقع شده است مطرح نماید.

مواردی که نمی توان دعوای اثبات مالکیت مشاع را مطرح کرد

زمانی که دعوای اثبات مالکیت شائبه ایجاد مالکیت موازی در قبال اسناد رسمی و ثبتی را تداعی کند از آن جا که  با مقررات مربوطه در تعارض می باشد قابل در طرح در دادگاه نمی باشد .

اگر خوانده نیمی از خانه ای که دارای سند رسمی است فروخته است اما نسبت به تنظیم سند رسمی آن اقدام نکرده است در این صورت خواهان نمی تواند دعوای اثبات مالکیت را مطرح نماید زیرا با مقررات ثبتی در تعارض می باشد و در صورت طرح دادگاه قرار رد دعوا صادر می نماید .

الزام به تنظیم سند رسمی بعد از اثبات مالکیت مشاعی

خواهان می تواند بعد از اثبات مالکیت مشاعی دادخواست الزام به نتظیم سند رسمی را در صورتی که مال غیرمنقول باشد دردادگاه محل وقوع مال و در صورتی که مال منقول باشد در دادگاه اقامتگاه خوانده مطرح نماید.

تماس با وکیل دادگستری

اعتراض به دعوای مالکیت مشاعی

از آن جا که دعوای مالکیت مشاعی , در دسته بندی دعاوی مالی قرار می گیرد , تجدید نظر خواه در صورتی می تواند نسبت به حکم اعتراض نماید که خواسته یا ارزش آن بیش از سه میلیون ریال باشد .

در این صورت تجدیدنظرخواه در صورت حضور در ایران  باید ظرف ۲۰ روز و در صورت حضور در خارج از کشور ظرف دوماه از تاریخ ابلاغ حکم دادگاه بدوی اعتراض خود را در دادگاه تجدید نظر طرح نماید .

اگر رای دادگاه بدوی به علت عدم درخواست تجدیدنظر قطعی شود , فرجام خواه در صورتی می تواند نسبت به رای فرجام خواهی نماید که خواسته آن بیش از بیست میلیون ریال باشد و باید اعتراض خود ظرف ۲۰ روز نسبت به اشخاص مقیم ایران و ظرف دوماه نسبت به اشخاص مقیم خارج از کشور از تاریخ انقضای مهلت تجدید نظر طرح نماید.

موسسه حقوقی فرهنگ تفاهم در راستای احقاق حقوق شما با همکاری وکلای متخصص در زمینه امور ملکی و مالکیت مشاع آماده ارائه خدمات می باشد. موسسه با در اختیار گذاشتن وکیل ماهر و متخصص می تواند به احقاق حقوق شما در مقابل تضییع آن شما را یاری نماید. 

 

 

دیدگاه ها

collaboration son house membershipagencycalculatoractionlaw lawyer-1lawyer-2lawyer-3lawyer