وکیل ملکی

دعوای الزام به تحویل ملک

زمانی که فروشنده ملکی را به خریدار می‌فروشد و طی مبایعه‌نامه نوشته شده متعهد می‌شود که ملک را در تاریخی معین به خریدار تحویل دهد، حال اگر در تاریخ مقرر از تحویل مبیع که همان ملک می‌باشد خودداری ورزد در اینجا شخص خریدار می‌تواند از فروشنده خاطی شکایت حقوقی نماید.

• در اینجا شخص خریدار باید دادخواستی مبنی بر الزام فروشنده به تحویل مبیع در نزد یک وکیل ملکی متخصص تنظیم نماید و بعد از تنظیم دادخواست مورد نظر و ثبت آن در دفتر خدمات الکترونیک قضایی منتظر دریافت زمانی برای رسیدگی به دادخواست ثبت شده باشد. بعد از تعیین دادگاه صالح باید برای رسیدگی به شکایت خود در جلسه رسیدگی حضور یابد و در اینجا سؤالی که مطرح است این است که شخص حتماً باید، سند رسمی ارائه دهد یا صرف ارائه مبایعه‌نامه کفایت می‌کند؟ در اینجا قانون بر این باور است که فرد باید سند رسمی در این خصوص ارائه دهد؛ ولی برخی از دادگاه‌ها مبایعه‌نامه را نیز به‌عنوان مدرک قبول می‌کنند.
• در جایی که دادگاه به‌صورت قطعی بیان می‌دارد که خریدار باید حتماً به‌عنوان دلیل یک سند رسمی ارائه دهد خریدار باید ابتدا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید و بعد از آن اقدام به شکایت دیگر خود نماید و کلیه کارهای مربوط به دعوای مطرح شده را می‌تواند به وکیل ملکی واگذار نماید تا نتیجه مورد نظر خود را بگیرد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

زمانی که فروشنده ملکی را به‌موجب تنظیم یک مبایعه‌نامه به شخصی می‌فروشد و تاریخی را برای تنظیم سند رسمی و انتقال ملک به شکل رسمی مشخص می‌نماید؛ ولی از انجام آن استنکاف و علاقه‌ای به انتقال ملک به شکل رسمی از خود نشان نمی‌دهد، در این جا شخص خریدار ملک می‌تواند نسبت به فروشنده دعوایی تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند و کلیه کارهای مربوط به این دعاوی ملکی را به وکیل ملکی بسپارد تا از این طریق و به‌موجب حکم دادگاه شخص فروشنده را ملزم به تنظیم سند نماید.

 اگر ملک فروخته شده به شکلی باشد که تنها دارای مبایعه‌نامه بوده و اصلاً سند رسمی ندارد و خریدار نیز با آگاهی از این موضوع اقدام به خرید ملک کند نمی‌تواند از دادگاه درخواست نماید که فروشنده سند رسمی به نام او بزند؛ چون ملک به صورت پیش‌فرض دارای سند رسمی نیست و تنها سند عادی دارد.

• مراحل شکایت از فروشنده: شخص خریدار دادخواستی نزد وکیل ملکی تنظیم می‌نماید و دادخواست را در سامانه ثنا ثبت می‌کند و منتظر پیامک تعیین وقت رسیدگی از دادگاه صالح می‌شود بعد از دریافت پیامک در جلسه رسیدگی حاضر می‌شود و مدرک خود یعنی مبایعه‌نامه تنظیم شده را که در آن زمان تنظیم سند درج شده است را به دادگاه ارائه می‌دهد و انجام تمامی این مراحل نیز توسط وکیل ملکی متخصص انجام خواهد شد، حال در این جا دادگاه باید مواردی را در خصوص ادعای مطرح شده مورد بررسی قرار دهد.

• این موارد شامل این می‌شوند که دادگاه ابتدا باید مطمئن شود خوانده دعوا واقعاً مالک اصلی است و اهلیت در فروش مال را داشته و این که خواهان دعوا تعهدات خود مبنی بر پرداخت ثمن معامله را انجام داده است بعد از احراز این شرایط دادگاه شخص فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی می‌نماید.

دعوای خلع ید

یکی از دعاوی ملکی مربوط به دعوای حقوقی می‌باشد و زمانی مطرح می‌شود که فردی بدون اجازه مالک یک مال غیرمنقول متعلق به او را تصرف کرده باشد و به‌نوعی دارای ید غاصبانه باشد. در این جا مالک ملک می‌تواند از شخص متصرف شکایت حقوقی بکند و دادخواستی مبنی بر خلع ید ارائه دهد و این امر را برای رسیدن به نتیجه مطلوب به دست وکیل ملکی متخصص بسپارد. در جلسه رسیدگی شخص مالک باید با ارائه سند رسمی این موضوع را به اثبات برساند که مالک آن ملک تصرف شده، می‌باشد.

در خصوص دعوای خلع ید که نوعی از دعاوی ملکی است این را باید مدنظر قرار دهیم که خلع ید با تخلیه ید متفاوت است؛ یعنی این دو را نباید یکسان بدانیم به این دلیل که همان‌طور که گفتیم دعوای خلع ید زمانی در دعاوی ملکی  مطرح است که فرد از ابتدا بدون اجازه مالک، آن ملک را متصرف شده و ید غاصبانه دارد؛ ولی در دعوای تخلیه ید فردی که در یک ملک سکونت دارد از همان ابتدا ید غاصبانه نداشته است و ید او امانی بوده به این حالت که طی یک قرارداد اجاره آن ملک را که حال می‌تواند خانه یا مغازه باشد از مالک اجاره نموده و بعد از اتمام قرارداد فی‌مابین از تخلیه ملک خودداری می‌کند حال در این جا مالک ملک می‌تواند درخواست تخلیه ید بدهد که شخص در هر دو حالت می‌تواند با یک وکیل ملکی متخصص مشاوره دریافت نماید.

 در این مورد باید این نکته را هم بیان کنیم که اگر شخصی باید به جهت شرایط شکل گرفته دعوای خلع ید مطرح کند؛ ولی ندانسته دعوای تخلیه ید مطرح نماید دادگاه نسبت به این شکایت قرار عدم استماع دعوا صادر می‌کند. 

دعوای رفع تصرف عدوانی

نیز یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی با ماهیت حقوقی می‌باشد که زمانی مطرح می‌شود که شخصی ادعا می‌کند، نسبت به ملک تصرف شده مالکیت رسمی دارد  و آن ملک در ید غاصبانه فرد دیگری است و تصرف او سابق بر آن فرد متصرف رخ‌داده است.

در این خصوص ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی گفته است که دعوای تصرف عدوانی عبارت است از: ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.

• در این جا فردی که ادعای مالکیت نسبت به آن مال غیر منقول را دارد باید دادخواستی را ابتدا مبنی بر رفع تصرف عدوانی توسط وکیل ملکی متخصص تنظیم نماید و در صورت نیاز کلیه پرونده را به وکیل ملکی بسپارد و بعد از آن منتظر روند رسیدگی بماند. حال زمانی که پرونده در دادگاه مطرح می‌شود دادگاه مواردی را برای اثبات ادعای فرد مورد بررسی قرار می‌دهد که به چند مورد از آن‌ها اشاره خواهیم کرد.
• اولین چیزی که دادگاه تحت عنوان ادله اثبات درخواست می‌کند یک سند رسمی است که خواهان بتواند مالکیت خود را اثبات نماید حال بعد از ارائه سند رسمی دادگاه این را مدنظر قرار می‌دهد که واقعاً شخص خواهان متصرف سابق است یا نه؟ چرا که اگر ثابت شود تصرف خوانده نسبت به مال خود سابق بر تصرف خواهان صورت‌گرفته است در این جا دیگر صدور دستور رفع تصرف عدوانی علیه متصرف سابق فاقد وجه قانونی است. موضوع بعدی این است که تصرف شخص خوانده واقعاً عدوانی باشد که در این جا کلمه بدون رضایت در ماده 1 قانون اصلاح جلوگیری از تصرف عدوانی تحت عنوان عدوانی بودن تلقی شده است.