۱۱۵۵۵۶۶۶ - ۰۲۱

قرارداد پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش فروش آپارتمان افزایش روز افزون قیمت مسکن در سال های اخیر باعث شده است که قراردادهای پیش فروش آپارتمان از رونق چشمگیری برخوردار شوند اما بررسی پرونده هایی که در این حوزه در مراجع قضایی مطرح می شود نشان دهنده این است که این نوع قراردادها حاوی نکات زیادی است که در صورت […]

قرارداد پیش فروش آپارتمان

افزایش روز افزون قیمت مسکن در سال های اخیر باعث شده است که قراردادهای پیش فروش آپارتمان از رونق چشمگیری برخوردار شوند اما بررسی پرونده هایی که در این حوزه در مراجع قضایی مطرح می شود نشان دهنده این است که این نوع قراردادها حاوی نکات زیادی است که در صورت عدم توجه به آنها می تواند باعث خسارات بسیاری شود.

آنچه در ادامه می خوانید نکات مهمی است که هنگام عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان لازم است که به آنها توجه کنید تا مجبور نشوید برای احقاق حقوق خود به دادگاه مراجعه و متحمل خسارات زیادی شوید.

با توجه به اینکه در قرارداد پیش فروش آپارتمان مورد معامله هنوز وجود خارجی ندارد و قابل مشاهده نیست باید با درج شروطی از اختلافات بعدی جلوگیری کرد. در این نوشتار با بررسی قوانین و مقررات مربوط به پیش فروش آپارتمان مهم ترین نکاتی که در رعایت آنها در اینگونه قراردادها به نظر می رسد بررسی خواهد شد.

قانون پیش فروش آپارتمان ها

 وظایف وکیل پایه یک دادگستری توجه به مقدمه‌ای که به آن اشاره شد، در سال ۱۳۸۹ قانون‌گذار به این فکر افتاد که قانون پیش‌‌فروش آپارتمان را تدوین و تصویب کند. در نتیجه قانون پیش‌فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین‌ شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد.

انعقاد قرارداد

اولین نکته ای که باید به آن توجه کرد این است که پیش فروش آپارتمان حتما باید به موجب سند رسمی انجام شود و تنظیم قرارداد باید در دفتر اسناد رسمی صورت گیرد. این مساله تکلیفی است که قانون گذار معین کرده و تا حدی مهم است که قانون گذار برای تخطی از آن ضمانت اجرای کیفری وضع نموده است. در این خصوص ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان مقرر می دارد:

« قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»

همچنین در ماده ۲۳ قانون فوق ضمانت اجرایی شدیدی برای عدم تنظیم سند رسمی برای پیش فروش آپارتمان ها مقرر می دارد:

« اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.وکیل پایه یک
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.»

البته لازم به ذکر است که اجرای ماده ۲۳ و تعقیب پیش فروشنده منوط به شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی است و چنانچه شکایتی صورت نگیرد پیش فروشنده تعقیب نمی شود یا در صورت گذشت شاکی تعقیب یا اجراءی حکم موقوف می شود.

اهمیت تنظیم سند رسمی برای قرارداد پیش فروش آپارتمان تاحدی است که قانون گذار مشاوران املاک را از تنظیم اینگونه قراداد ها منع کرده و آنها را مکلف۵ نموده که بعد از انجام مذاکرات اولیه طرفین را جهت تنظیم قرارداد به یکی از دفترخانه های اسناد رسمی راهنمایی نمیاد و برای این امر ضمانت اجراهای متعددی وضع نموده است. در این خصوص در ماده ۲۴ قانون پیش فروش آپارتمان مقرر می دارد:

« مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.»

مواردی که حتما باید در قرارداد درج شود

۱٫مشخصات پیش فروشنده

یکی از موضوعاتی در قراردادهای پیش فروش املاک بسیار حائز اهمیت ویژه است و واجد آثار حقوقی بسیاری است، موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش فروشنده است در واقع در قرارداد باید روشن شود کسی که اقدام به پیش فروش می کند کیست. پیش فروشنده ممکن است مالک ملک، سارنده، مستاجری که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره دارد یا حتی پیش خریدار قبلی  باشد. هریک از این اشخاص واجد حقوق و تکالیفی هستند که باید آنها توجه شود از این رو شخصیت بررسی شخصیت پیش فروشنده و درج مشخصات او اولین گام در انعقاد قرارداد پیش فروش است.

۲٫مشخصات مالک

مطابق هر قرارداد دیگری مشخصات طرفین باید در قرارداد ذکر شود اما در قرارداد پیش فروش ملک باید مشخص شود کسی که با عنوان پیش فروشنده حاضر شده است مالک اصلی(صاحب سند)، سازنده ملک یا پیش خریدار قبلی است. لذا در قرارداد پیش فروش شخصیت پیش فروشنده بسیار مهم است. همچنین باید دانست که علاوه بر مشخصات طرفین قرارداد حتما باید مشخصات صاحب سند در قرارداد ذکر شود.

۳٫مشخصات و جزئیات آپارتمان

برخلاف بسیاری از قرادادها، موضوع قرارداد در پیش فروش هنوز وجود خارجی ندارد و قابل مشاهده نیست لذا مشخصات آن اعم از متراژ، طبقه، شماره واحد، تعداد اتاق ها،نوع کاربری،پارکینگ و انباری،مشخصات فنی، مصالح به کار رفته، نوع سیستم تهویه و… مشخص شود. این مشخصات بهتر است که به طور کامل ذکر شود در غیر این صورت باید ملک به صورت متعارف ساخته شده و به خریدار تحویل گردد. دقت کنید که توافق شفاهی درباره مشخصات آپارتمان بسیار متزلزل بوده و اثبات آن بسیار مشکل است لذا بهتر است جزئیات ملک به طور کامل در قرارداد ذکر شود.

مهم ترین نکته ای که باید به آن توجه کرد این است که زمان تحویل ملک باید به دقت در قرارداد تصریح شود زیرا زمان تحویل فاقد آثار حقوقی بسیاری مثل محاسبه خسارت تاخیر، حق فسخ قرارداد،دریافت وجه التزام،اجرت المثل بخش های تحویل نشده و … است.

۴٫شرایط و نحوه پرداخت و تسویه بها

از آنجا که در قرارداد پیش فروش برای تحویل ملک براساس شرایط سازندگان و نحوه ساخت آن زمانی در آینده مشخص می شود اصولا پرداخت بهای آن به صورت اقساطی و مرحله به مرحله صورت می گیرد لذا لازم است که شرایط و نحوه پرداخت اقساط به دقت مشخص شود. به عبارت دیگر باید دقیقا مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک و در چه تاریخ و در چه مرحله ای  از کار باید پرداخت شود.

درباره پرداخت بها قانون گذار تکالیفی هم مشخص کرده است. به موجب ماده ۱۱ قانون پیش فروش ساختمان حداقل ۱۰ درصد از کل بهای ساختمان باید در زمان تنظیم سند قطعی پرداخت شود و توافق برخلاف آن معتبر نمی باشد. همچنین در صورتی فرآیند ساخت مطابق قرارداد پیش نرفته باشد پیش خریدار می تواند از پرداخت اقساط خودداری کرده و پرداخت را منوط به تایید مهندس ناظر نماید و مهندس ناظر مکلف است ظرف مدت یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

۴٫زمان تحویل و تنظیم سند رسمیانتقال قطعی

در قراداد پیش فروش هم باید زمان تحویل ملک به دقت ذکر شود و هم زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی. در واقع در این نوع قراردادها هم باید مشخص شود عملیات ساختمانی چه زمانی به پایان می رسد وه م مشخص شود که در چه زمانی سندرسمی ملک قطعا به نام خریدار می شود. ذکر این زمان ها در قرارداد بسیار اهمیت دارد زیرا مبنا و مبداء محاسبه بسیاری از مواعد قانونی و خسارات از جمله خسارت تاخیر،وجه التزام،اجرت المثل بخش های تحویل نشده و… است لذا دقت در این موارد بسیار اهمیت دارد و به تصریح قانون گذار جزو شرایط اصلی انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان می باشد.

۵٫خسارات،تضمینات و قراداد های بیمه ای

در قرارداد پیش فروش باید تضمینات و همچنین خسارت هایی که هریک از طرفین در صورت عدم انجام تعهدات قراردادی موظف به پرداخت آنها می باشد باید دقیقا مشخص شود.

تکلیف دیگری که به موجب قانون بردوش پیش فروشنده گذاشته شده است این است که باید در قبال خساراتی که ممکن است از محل اجرای قرارداد به پیش خریدار یا اشخاص ثالث وارد شود قرارداد بیمه منعقد کند. به بیان دیگر پیش فروشنده موظف است در قبال پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه خسارت پرداخت قرارداد بیمه را ضمیمه قرارداد پیش فروش نماید.

۶٫تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی

پیش فروشنده به خصوص اگر خود سازنده ساختمان باشد اصولا باید تعهداتی را در مقابل مرجع صادر کننده پروانه ساخت یا مراجع دیگر قانونی بپذیرد مثل تعهد به ساخت فضای سبز،معابر،مسجد، مدرسه یا تعهد به عدم قطع درختان موجود در زمین و… در این صورت پیش فروشنده موظف است کلیه تعهداتی را که در مقابل مرجع صادرکننده پروانه یا مراجع قانونی دیگر پذیرفته است در قرارداد ذکر کند.

۷٫معرفی داوران

داوری یکی از روش های حل و فصل اختلافات است که از آن به عنوان دادرسی خصوصی هم یاد می شود. در این روش طرفین با انتخاب داور یا هیات داوران به صورت توافقی رسیدگی به اختلافات و حل و فصل آنها را به داور مرضی الطرفین ارجاع می دهند. اصولا ارجاع به داوری یا مشخص کردن داوران در قراداد امری اختیاری است و نیازمند توافق طرفین است اما در قانون پیش فروش ساختمان ارجاع به داوری و حل و فصل اختلافات ناشی از اینگونه قراردادها از طریق داوری امری الزامی است و طرفین با توجه به بند ۱۰ ماده ۱۰ و ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان  علاوه بر الزام به ارجاع اختلافات به داوری باید حتما داوران را هم به دقت مشخص کنند.

مدارکی که جهت تنظیم قرارداد باید ارائه شود

برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان علاوه بر موارد بالا قانون گذار پیش فروشنده را مکلف به ارائه مدارکی نموده است و دفترخانه اسناد رسمی بدون رویت آنها حق تنظیم سند رسمی برای قرار داد پیش فروش را نخواهد داشت اما با توجه به پرونده هایی که در دستگاه قضا مطرح است به پیشنهاد می کنیم خریداران محترم در زمان پیش خرید ساختمان و به خصوص آپارتمان حتما مدارک زیر را بررسی نمایند.

۱٫سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قراداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بقر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

۲٫پروانه کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.

۳٫بیمه نامه مربوط به مسئولیت که در ماده ۹ قانون پیش فروش آپارتمان ذکر شده است.

  1. تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.( با توجه به این بند از قانون پیش فروش ساختمان به نظر می رسد تا پایان عملیات پی ساختمان حق پیش فروش ملک وجود ندارد اما علی رغم این تصریح موارد زیادی از پیش فروش قبل از پایان عملیات پی ساختمان دیده شده است که خود منشاء بسیاری از دعاوی است)

 ۵٫پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

۶٫گواهی پیشرفت و انجام حداقل ۳۰درصد از تعهداتی که سازنده در مقابل مراجع مختلف دولتی و عمومی یا مرجع صادر کننده پروانه پذیرفته است. این گواهی باید به تایید مرجع صادر کننده پروانه برسد.

حل و فصل اختلافات

در قراردادهای پیش فروش ساختمان کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد باید توسط هیات داوران پیش بینی شده در ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان حل و فصل گردد. به موجب این ماده این هیات متشکل از یک داور از سوی خریدار، یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین است. در صورتی که بر داور سوم توافق نشود انتخاب این داور با معرفی رئیس دادگشتری شهرستان انجام می گیرد. مشخصات دوران همانطور که پیش تر به آن اشاره کردیم باید در قرارداد پیش فروش رسمی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می گردد قید شود و گرنه قرارداد صحیح نمی باشد.

انتقال تعهدات

فروشنده می تواند تمام یا بخشی از تعهدات خود را به دیگری واگذار نماید اما این انتقال باید با رضایت تمامی خریداران باشد. به عبارت دیگر اگر فروشنده بدون رضایت تمامی خریداران اقدام به واگذاری و انتقال تمام یا بخشی از تعهدات خود به دیگری نماید همچنان مسئولیت انجام تعهدات را به عهده دارد و خریداران می توانند برای اجرای تعهدات به او مراجعه کنند و فروشنده به هیچ وجه نمی تواند به انتقال تعهدات استناد کند.

خریدار هم می تواند اقدام به انتقال قرارداد پیش فروش به غیر نماید ولی این انتقال قرارداد حتما باید با رضایت فروشنده باشد. خریداران محترم دقت نمایند در صورتی که بدون رضایت فروشنده اقدام به انتقال قرارداد به شخص دیگری نماید خود باید عهده دار قیمت و اقساط باقی مانده شود و مکلف است آنها را به فروشنده پرداخت کند.

انجام تعهدات توسط خریدار

در صورتی که در زمان انقضاء مدت قرارداد پیش فروشنده موفق به تکمیل و تحویل ملک نگردد ولی صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه مانده باشد، خریدار می تواند این تعهدات را پذیرفته و برای تنظیم سند رسمی انتقال ملک به میزان قدرالسهم خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید. البته این اقدام یک  شرط اساسی دارد.قبول تعهدات به شرطی امکان پذیر است که مهندس ناظر تاییدیه ای مبنی بر اینکه کمتر از ۱۰ درصد از عملیات ساختمانی باقی مانده است و این ۱۰ درصد هم شامل اقدامات جزئی است.

پس خریدار می تواند با در دست داشتن این تاییدیه و باقی مدارک مثبت قرارداد اقدام به تنظیم سند رسمی به نام خود نماید. نکته ای که لازم است به آن اشاره کنیم این است که قبول این تعهخدات از سوی خریدار به هیچ وجه مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده توسط او برای تکمیل ملک نیست و خریدار می تواند کلیه هزینه هایی را که برای تکمیل ساختمان انجام داده از فروشنده مطالبه کند. البته این هزینه ها باید در محدوده موارد مندرج در قرارداد و یا شناسنامه فنی ساختمان بوده باشد و گرنه قابلیت مطالبه را از دست خواهد داد.

مجازات ها

۱٫پیش فروشنده برای هرگونه تبلیغات جهت پیش فروش ساختمان باید مجوز تبلیغات را از نهادهای ذی ربط دریافت کند و هرگونه تبلیغات جهت پیش فروش قبل از اخذ مجوز مذکور ممنوع می باشد. در این خصوص کسی که بدون اخذ مجوز اقدام به تبلیغات پیش فروش می نماید به حبساز نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر کلیه اموال و وجوه دریافتی می شوند همچنین رسانه هایی که بدون بررسی و اخذ این مجوز اقدام به پخش و تبلیغ آگهی پیش فروش می نمایند به مجازات توقیف تا حداکثر ۲ ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا صد میلیون ریال محکوم خواهند شد که در صورت تکرار حداکثر مجازات مذکور در این ماده برایشان در نظر گرفته خواهد شد.

  1. اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان می نمایند به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی دو تا چهار برابر کلیه اموال و وجوه دریافتی از این راه محکوم می شوند.

۳٫مشاوران املاکی که اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان می نمایند و طرفین را برای تنظیم این قرارداد به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی نمی کنند برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

قرارداد پیش فروش آپارتمانReviewed by 021-66565511 on Oct 1Rating: 5.0قرارداد پیش فروش آپارتمان | وکیل ملکی برای پیش فروش آپارتمان | شکایت پیش فروش آپارتمان.قرارداد پیش فروش آپارتمان

دیدگاه ها

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

طراحی و پشتیبانی : آسان پرداز