۰۲۱-۵۴۷۶۴
اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیک و انواع آن

اجاره به شرط تملیک و انواع آن یکی از موضوعات مهم و کاربردی در زمینه حقوق خصوصی ، اجاره به شرط تملیک است.  ممکن است شما در خانه ای که در آن مستاجر هستید به هردلیلی بخواهید و دوست داشته باشید مالک خانه موردنظر شوید که راهکار قانونی و حقوقی می تواند این نوع از […]

اجاره به شرط تملیک و انواع آن

یکی از موضوعات مهم و کاربردی در زمینه حقوق خصوصی ، اجاره به شرط تملیک است.  ممکن است شما در خانه ای که در آن مستاجر هستید به هردلیلی بخواهید و دوست داشته باشید مالک خانه موردنظر شوید که راهکار قانونی و حقوقی می تواند این نوع از قرارداد اجاره به شرط باشد که راه حلی برای رسیدن به این نیل و میل برای شما باشد.

پس درنتیجه شما با موجر می توانیدقرارداد اجاره به شرط تملیک ببندید و براساس آن پس از پایان مدت اجاره مستاجر مالک ملک می شود. همچنین این نوع قرارداد در بانک ها نیز مرسوم است.

ما نیز در این نوشتار قصد داریم به بررسی قرارداد اجاره به شرط مالکیت و قواعد مربوط به آن بپردازیم .

اجاره به شرط تملیک چیست؟

 عقد اجاره عقد اجاره به شرط مالکیت یکی از انواع عقد محسوب می شود و اخیرا بسیار رواج پیدا کرده و حتی به یکی از تسیلات بانکی مبدل شده است.   در واقع بانک ها برای گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و … به عنوان موجر معاملات اجاره به شرط تملیک را انجام می دهند. به این معنی که اموالی را می خرند و در چارچوب قرارداد اجاره به شرط مالکیت به متقاضیان ارائه می دهند.

 در واقع یکی از آثار فرعی که می‌تواند در عقد اجاره درج شود، شرط تملیک است و به قرارداد اجاره‌ای که چنین شرطی در آن درج شده ‌باشد، اجاره به شرط تملیک گفته می‌شود. به عبارت دیگر در این نوع از قرارداد اجاره طرفین متعهد می شوند که مستاجر در صورتی که  همه تعهدات ذکر شده در قرارداد را عمل نماید در پایان مدت زمان قرارداد مالک ملک (عین مستاجره)مزبور می شود. تعهداتی که در قرارداد اجاره نوشته می شود ، مربوط به توافق طرفین است. به طور مثال موجر شرط می کند که اگر مستاجر هر ماه یک مبلغ موردنظر را پرداخت کند پس از یکسال (مدت قرارداد اجاره) مستاجر مالک ملک می شود. درنتیجه مستاجر با عمل کردن  به تمامی تعهدات در قرارداد اجاره دیگر لازم نیست ملک را تخلیه کند و درمقابل مالک(موجر) موظف است در پایان مدت قرارداد ملک را به مستاجر انتقال دهد.

اجاره به شرط تملیک وشرایط آن

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

شرط مندرج در قرارداد به شرط تملیک، به جهت نوع و ماهیت شرط ، به دو دسته تقسیم می شوند

شرط فعل

شرط قید شده در عقد به صورت شرط فعل درج شده است ، به این معنی که پس از اتمام مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط و تعهدات مندرج در قرارداد، موجر عین مستاجره را به مستاجر انتقال می دهد و شرط انتقال به شکل انجام عمل انتقال از سوی موجر وجود داشته و بایستی در انتهای مدت قرارداد و با رعایت شرایط قراردادی ، بدان عمل شود. بنابراین زمانی که موجر(اجاره دهنده) اقدام به انتقال ملک به مستاجر می کند، مالکیت برای مستاجر است و تا قبل از اقدام موجر مالکیتیی برای مستاجر قابل تصور نیست و فقط مطابق قرارداد اجاره به شرط ، تکلیف و تعهد برای موجر به نفع مستاجر متصور است.

شرط نتیجه

به این معناست که مالکیت شرط شده از سوی مستاجر به صورت شرط نتیجه است که در پایان مدت قرارداد اجاره و پس از انجام شدن تمامی تعهدات و شرایط ، مالکیت ملک موردنظر (عین مستاجره) خود به خود به مستاجر منتقل می شود، بدون اینکه نیازی به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستاجر باشد.

در انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک باید به چه نکاتی توجه کنیم؟

●       باید گفت که در این قرارداد باید قید شود که پس از اتمام مدت اجاره و انجام شدن تمامی تعهدات و شرایط ذکر شده در قرارداد، مستاجر می تواند مالک عین الاجاره شود. » و در صورتی که شرط مندرج همانگونه که بیان کردیم از نوع  شرط نتیجه باشد عین مورد اجاره پس پایان مدت اجاره خودبه‌خود و بدون نیاز به اقدام دیگری از طرف موجر یا مستاجر در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد.

●      باید در قرارداد اجاره باید شرط شود که مال الاجاره(عین اجاره شده) پس از پرداخت آخرین قسط و  انجام شدن همه تعهدات مذکور و همچنین بعد از پایان مدت قرارداد به شخص مستاجر منتقل شود.

قرار داد اجاره به شرط تملیک شامل چه مواردی می شود؟

  • هویت موجر

  • هویت مستأجر

  • مدت قرارداد

  • مبلغ اجاره و شیوه پرداخت آن

اجاره به شرط تملیک چه شرایط دارد؟

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک

به پایان رسیدن قرارداد اجاره به شرط مالکیت  می تواند به طرق های زیر اتفاق افتد:

  • زمانی که  مدت قرداد تمام شده باشد  و مستاجر به شروط قید شده عمل کرده و اقساط را به سر موعد مقرر پرداخته باشد، باتوجه به مفاد قرارداد، اگر شرط تملیک از نوع شرط فعل یا نتیجه باشد، عین به مالکیت مستاجر در می آید و عقد خاتمه می یابد.

  •  درصورتی که مدت اجاره سپری شود؛ ولی مستاجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، موجر حق دارد عین مستاجره را پس بگیرد.

  • انقضای قرارداد می تواند از طریق فسخ موجر یا مستاجر در دوره مدت اجاره اتفاق بیفتد.

 آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک

این قرارداد یک عقد معوض و تملیکی و همچنین لازم است. به این معنی که در قالب عقود اجاره و چارچوب تعریف شده قانون مدنی است که هیچ یک از طرفین به غیر از مواردی که در قانون یا قرارداد ذکر شده نمی تواند عقد را فسخ کنند.از انجا که این نوع قرارداد ماهیت عقد اجاره را داراست بنابراین از قواعد آن نیز پیروی می کند.

حقوق و تکالیف طرفین

حقوق و تکالیف طرفین در عقد اجاره به شرط تملیک را باید به دو دسته تقسیم کرد:

  • حقوق و تکالیف موجر

  • حقوق و تکالیف مستاجر

حقوق موجر

  • موجر می تواند در سه موعد درخواست پرداخت اقساط از مستاجر را داشته باشد.
  •  در صورتی که مستاجر به شروط ذکر شده عمل نکند موجر می تواند قرارداد را فسخ کند و از اتفاق شرط تملیک جلوگیری کند. نتیجه این اقدام آن است که موجر در برخی فروض، می تواند تخلیه عین مستاجره را بخواهد.
  • چنانچه مستاجر ورشکسته شود، مالک حق دارد عین مال خویش را از اموال او بردارد، بدون آنکه لازم باشد در زمره سایر طلبکاران وارد شود.

تکالیف موجر

  • موجر باید ملک را بدون نقض و ایراد تحویل مستاجر دهد. همچنین حق شخص ثالث نیز به ملک داده نشده باشد و تا پایان مدت قرارداد باقی باشد.
  •  کلیه تعمیرات و هزینه های تعمیراتی لازم برای استفاده از حق انتفاع برای مستاجر به عهده موجر است . اما در صورتی که خلاف آن شرط شده باشد یا عرف خلاف آن باشد ، به عهده موجر نخواهد بود.
  •  اطلاعات لازم را برای انتفاع از ملک را باید به مستاجر تسلیم نماید. همچنین از هر اقدامی که مانع حق انتفاع مستاجر است، خودداری نماید.
  • موجر مکلف است هزینه های انتقال، همچون مالیات و عوارض و حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی را پرداخت کند مگر آنکه شرط برخلاف آن در ضمن عقد وجود داشته باشد.
  • موجر مکلف است پس از  عمل مستاجر به شروط قرارداد، مال را به وی منتقل کند.

شرایط اجاره به شرط تملیک

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

حقوق مستاجر

  • مستاجر باتوجه به قرارداد اجاره باید عین الاجاره را بدون عیب و نقض از موجر دریافت کند و حق دارد که از منافع مال در زمان اجاره استفاده نماید.
  • مستاجر می تواند عین الاجاره را تا زمانی که در دست اوست برای تعمیر به شخص دیگری بسپارد.
  • مستاجر می تواند مانع انتقال مالکیت دیگری توسط موجر شود.

تکالیف مستاجر

  • مستاجر باید تمامی اقساط اجاره بها را در مهلت مقرر پرداخت نماید و به شروط متعهد شده عمل کند .
  • عین (مال الاجاره) امانتی در دست مستاجر است بنابراین هرگونه تعدی و تفریط در آن به عهده و مسئولیت مستاجر است و ضامن خسارات می باشد.
  • مستاجر باید از مال الاجاره در همان چارچوبی که در عقد مشخص شده استفاده کند. تخلف از آن باعث ایجاد حق فسخ برای موجر خواهد بود.

دیدگاه ها