۰۲۱-۵۴۷۶۴
حکم تخلیه منزل | حکم تخلیه مستاجر چقدر طول می کشد | حکم تخلیه مستاجر را چگونه بگیریم

حکم تخلیه منزل را چگونه بگیریم؟

تخلیه خانه ای که اجاره داده ایم همواره برای ما دغدغه است. در مواردی که خواهان تخلیه ملک توسط مستاجر هستیم می توانیم از راه های مختلفی از جمله درخواست صدور اجرائیه ثبت، درخواست صدور دستور تخلیه، گرفتن حکم تخلیه از دادگاه یا شورای حل اختلاف اقدام نماییم. این کار مستلزم رعایت نکاتی است که در این مقاله به بررسی آنها خواهیم پرداخت.

حکم تخلیه چیست؟

با توجه به گسترش زندگی شهری و همچنین افزایش روز افزون قیمت مسکن بسیاری از مردم توان خرید خانه را از دست داده اند و به اجاره نشینی روی آورده اند لذا اجاره مسکن امروزه به  یکی از متداول ترین نوع قرارداد در حوزه حقوق ملکی تبدیل شده است. اما اجاره ملک به این راحتی هم که به نظر می رسد نیست و از ظرایف بسیاری برخوردار است. در زمان انعقاد هرگونه قرارداد ملکی حتما با وکیل ملکی و مشاور حقوقی در ارتباط باشید تا از مشکلات و اختلافات بعدی پیشگیری نمایید.

یکی از مشکلاتی که در این نوع قرارداد به وجود می آید و حجم بسیاری از دعاوی را به خود اختصاص داده است مساله تخلیه ملک است. در بسیاری از موارد به  هر دلیلی از جمله انقضاء مدت اجاره یا تخلف از شرایط قرارداد و… صاحبخانه خواهان تخلیه ملک توسط مستاجر است و مستاجر باید ملک را تخلیه نماید . در اینگونه موارد موجر ( صاحبخانه) باید اقدام به اخذ حکم تخلیه نماید. 

موجر در اینگونه موارد طبق قانون می تواند نسبت به صدور درخواست تخلیه یا اخذ حکم تخلیه اقدام نماید که در ادامه تفاوت آنها را کاملا شرح خواهیم داد.

قرارداد اجاره

اجاره به معنای واگذاری حق استفاده از یک ملک و منافع آن به شخص دیگر در قبال دریافت وجه است. این تعریف در ماده ۴۶۶ قانون مدنی به این شکل آمده است:

«اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.»

طبق تعریف فوق می توان گفت که در واقع قرارداد اجاره به معنای واگذاری منافع ملک به مستاجر است. یعنی مستاجر در مدت مشخصی مالک منافع ملک مورد اجاره می شود. این منافع در ملک مسکونی که در اینجا به آن می پردازیم همان سکونت بدون مزاحمت در ملک مورد اجاره است.

قرارداد اجاره را به صورت های مختلفی می توان منعقد نمود.

  1. قرارداد شفاهی
  2. قرارداد دست نویس
  3. قرارداد در بنگاه معاملات ملکی
  4. قرارداد رسمی

انعقاد قرارداد حتما با وکیل ملکی و مشاور حقوقی متخصص مشورت نمایید.

قرارداد شفاهی

در حقوق ایران اصل بر رضایی بودن قراردادها است. یعنی قرارداد را به هر شیوه ای می توان منعقد نمود و طرفین قرارداد الزامی به انعقاد قرارداد خود به صورت کتبی یا به صورت رسمی ندارند. قرارداد اجاره نیز از این اصل مستثنی نیست و طرفین می توانند قرارداد خود را برای اجاره ملک به صورت شفاهی منعقد نمایند اما استفاده از این روش علی رغم آسانی آن ممکن است مشکلات و اختلافات فراوانی را برای طرفین ایجاد نماید لذا استفاده از این روش قرارداد را به هیچ وجه توصیه نمی کنیم.

قرارداد عادی دست نویس

طرفین قرارداد بنابر اصل رضایی بودن قرارداد که پیش تر به آن اشاره کردیم می توانند قرارداد خود را به صورت دست نویس هم منعقد کنند. البته برای این کار طبق قانون شرایطی لازم است که باید رعایت شود. این شرایط در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ ذکر شده است که عبارت است از:

  1. قرارداد باید در ۲ نسخه تنظیم شود.
  2. مدت اجاره حتما قید شود.
  3. به امضاء طرفین قرارداد برسد.
  4. دو نفر از افراد مورد اعتماد به عنوان شهود، قرارداد را گواهی کنند.

با توجه به اینکه اقدام خودسرانه به انعقاد قرارداد بدون مشورت با وکیل ملکی متخصص می تواند تبعاتی را برای هریک از طرفین به همراه داشته پیشنهاد می شود قبل از امضاء قرارداد خود، حتما با یک وکیل ملکی یا مشاور حقوقی مشورت نمایید.

حکم تخلیه ملک

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

قرارداد در بنگاه معاملات ملکی

امروزه بسیاری از مردم برای سهولت کار و افزایش سرعت و ضریب اطمینان قراردادها اقدام به انعقاد قراردادهای اجاره در بنگاه های معاملات ملکی می نمایند. این کار امتیازات فراوانی دارد از جمله اینکه قراردادهایی که نمونه آنها از قبل در این بنگاه ها آماده شده است بسیاری از شرایط لازم برای انعقاد قرارداد اجاره که عموما باید رعایت شود را در خود جای داده است که از بسیاری از اختلافات بعدی پیشگیری می نماید اما نکته ای که در این خصوص لازم است حتما به آن توجه شود این است که این قراردادها از نظر اعتبار، جزو اسناد عادی محسوب شده و تفاوت چندانی با سند دست نویس ندارند و امتیاز آنها صرفا آماده بودن و دقت در تنظیم شرایط قانونی آنها است زیرا در هنگام انعقاد قرارداد ممکن است عدم حضور ذهن طرفین قرارداد موجب عدم درج برخی شرایط در قرارداد شده و موجب ایجاد اختلافات بعدی گردد.

نکته ای لازم است حتما به آن اشاره کنیم این است که در انعقاد قرارداد اجاره در بنگاه های معاملات ملکی باید کلیه شرایطی که در بخش قرارداد دست نویس به آن اشاره کردیم، به خصوص امضاء دو نفر مورد اعتماد به عنوان شهود باید رعایت شوند.

قرارداد رسمی

این نوع قرارداد که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود از نوع سند رسمی هستند که بالاترین درجه اعتبار را در میان اسناد به خود اختصاص می دهند. انعقاد قرارداد اجاره به صورت رسمی امتیازات خاص خود را دارد. یکی از مهمترین امتیازات آن امکان صدور اجرائیه می باشد که در ادامه حتما به آن می پردازیم.

قرارداد رسمی علی رغم تمام امتیازاتی که با خود به همراه دارد می تواند حقوق و تکالیفی را برای شما ایجاد کند، لذا قبل از انعقاد اینگونه قرارداد ها حتما با وکیل ملکی یا مشاور حقوقی تماس بگیرید.

دستور تخلیه و تفاوت آن با حکم تخلیه

حکم تخلیه حکمی است که محکمه آن را صادر می کند که در مورد املاک مسکونی طبق قانون، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد. این حکم در عموم موارد که نیاز به تخلیه ملک باشد از جمله پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره بها، عدم پایبندی به شرایط مندرج در قرارداد اجاره و… صادر می شود اما دستور تخلیه فقط در زمانی صادر می شود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و در موارد دیگر نمی توان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود. تفاوت اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه این است که در کلیه مواردی که نیاز به صدور حکم تخلیه باشد حتما باید جلسه رسیدگی تشکیل و دفاعیات طرفین شنیده شود اما درباره دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه دادگاه نبوده و صرفا با درخواست مالک و با استناد به قرارداد اجاره صادر می شود.

حکم تخلیه ملک

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

چه زمانی می توان حکم تخلیه گرفت

در موارد بسیاری مالک می تواند با مراجعه به دادگاه و یا شورای حل اختلاف اقدام به اخذ حکم تخلیه ملک برای مستاجر نماید. مهم ترین این موارد عبارت است از:

  • انقضاء مدت اجاره

یکی از شرایط اصلی قرارداد اجاره که در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به صراحت به آن اشاره شده است ذکر مدت در قرارداد اجاره است لذا با منقضی شدن و عدم تمدید قرارداد اجاره، مالک می تواند درخواست صدور دستور تخلیه نماید. برای این کار به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست صدور دستور تخلیه را می نماید. صدور دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه ندارد لذا از زمان ارائه درخواست مذکور، دستور تخلیه حداکثر ظرف مدت یک هفته صادر می شود و حداکثر تا ۴۸ ساعت از زمان صدور به مستاجر ابلاغ می گردد.

  • عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه

هرگاه مستاجر به مدت سه ماه اجاره بها را نپردازد، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ،درخواست صدور حکم تخلیه ملک را به استناد عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه مطرح نماید. این حق قانونی در ماده ۶ و همچنین بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ به صراحت بیان شده است. البته استفاده از این حق قانونی شرایط و نکاتی دارد که به ترتیب به آنها اشاره می کنیم.

  1. مستاجر موظف است حداکثر تا ۱۰ روز از موعد قانونی مذکور در قرارداد، اجاره را بپردازد. پس می توان نتیجه گرفت که مالک باید بعد از گذشت ۱۰ روز از ماه سومی که مستاجر اجاره را پرداخت نکرد، اقدام به ارائه دادخواست حکم تخلیه به شورای حل اختلاف نماید.
  2. مستاجر می تواند فقط یکبار بلافاصله پس از دریافت حکم تخلیه اقدام به پرداخت اجاره بهای معوق خود به مالک نموده و از اجرای حکم تخلیه جلوگیری نماید.
  • انتقال مال مورد اجاره به غیر

اگر مستاجر بدون اجازه مالک اقدام به اجاره ملک به شخص دیگری نماید مالک می تواند با مراجعه بهشورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام به اخذ حکم تخلیه برای او نماید. این مورد هردو حالت را در بر می گیرد. یعنی اگر مستاجر ملک مورد اجاره را به دیگری اجاره داده باشد اما هنوز هم خود در آن ساکن باشد و یا با اجاره ملک، مستاجر بعدی در ملک سکونت یافته باشد در هر صورت مالک می تواند اقدام به اخذ حکم تخلیه نماید.

  • استفاده از ملک در موارد غیر مشروع

در این باره دو فرض متصور است که هر دو را بررسی خواهیم نمود.

فرض اول این است مستاجر مال مورد اجاره را در موارد نامشروع و غیر قانونی استفاده نماید. مثلا از ملک به عنوان قمارخانه و یا محل استعمال مواد مخدر استفاده کند. در این فرض علاوه بر این که عمل خلاف قانون را مرتکب شده که مستحق مجازات است، مالک می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف اقدام به طرح دادخواست تخلیه ملک به استناد استفاده نامشروع و غیر قانونی از ملک مورد اجاره نماید.

فرض دوم این است که مستاجر از شرایط مندرج در قرارداد تخلف نماید. مثلا اگر شرط شده باشد که این ملک برای سکونت ۴ نفر اجاره داده می شود ولی مستاجر اقدام به اسکان بیش از این تعداد نماید می توان از شورای حل اختلاف درخواست صدور حکم تخلیه نمود. همچنین استفاده از ملک مسکونی در مواردی غیر از سکونت مثل انبار یا دفتر هم می تواند از مصادیق استفاده نامشروع و غیر قانونی بوده و مستند صدور حکم تخلیه قرار گیرد.

اخذ حکم تخلیه ملک

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه

در رابطه با مرجع صالح به رسیدگی به درخواست تخلیه ملک باید قائل به تفکیک شد. چنانچه ملک مورد نظر، ملک مسکونی باشد رسیدگی به درخواست و صدور حکم تخلیه عین مستاجره در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد ولی چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری باشد به خصوص اگر تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی باشد مرجع رسیدگی به دعاوی مذکور و صدور حکم تخلیه ملک، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود. همچنین طبق مقررات شورای حل اختلاف چنانچه دعاوی مربوط به تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت ادارات، سازمان ها و نهادهای دولتی باشد شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و اینگونه دعاوی نیز باید در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک طرح شود.

تفاوت سند رسمی و عادی در گرفتن حکم تخلیه

همانطور که در ابتدای این متن اشاره شد قرارداد اجاره را می توان به دو صورت رسمی و عادی تنظیم نمود. سند رسمی اجاره همان است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به امضای طرفین  می رسد. بقیه انواع قرارداد اجاره چه به صورت دست نویس تنظیم شود و چه در بنگاه های معاملات ملکی، سند عادی بوده و از مقررات مربوط به اسناد عادی تبعیت می نماید. تفاوت اصلی این دو نوع سند در اینجا نوع امکان تخلیه آن ها است. برای اسناد رسمی می توان به جای مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه درخواست اجرائیه در دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نمود.

صدور حکم تخلیه توسط اجرای ثبت اسناد و املاک

در صورتی که قرارداد اجاره از نوع رسمی باشد یعنی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به امضاء طرفین رسیده باشد، مالک می تواند با مراجعه به دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک برای تخلیه مورد اجاره اقدام کند. برای این کار باید ابتدا فرم اجرائیه را از دایره فوق الذکر دریافت و پس از تکمیل، آن را به دفترخانه ای که قرارداد اجاره در آن تنظیم شده است ارائه کند.دفترخانه اقدام به صدور برگه های اجرائیه می نماید. این برگه ها باید در سه نسخه و با قید تخلیه محل مورد اجاره ، حداکثر ظرف مدت ۲۴ ساعت برای دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال می گردد. اداره اجرا هم موظف است در کوتاه ترین زمان اقدام به تشکیل پرونده و صدور ابلاغیه اقدام نماید.

دایره اجرا ابلاغیه فوق الذکر را صادر و آن را تحویل مامو اجرا می نماید. مامو اجرا باید حداکثر تا ۴۸ ساعت از صدور ابلاغیه تخلیه، آن را به مستاجر برساند. در این زمان مستاجر موظف است ظرف حداکثر ۳ روز اقدام به تخلیه ملک نماید.

نکته ای که در اینجا لازم است بیان شود این است که تخلیه ملک در صورتی که ودیعه پرداختی توسط مستاجر به اداره ثبت پرداخت شده و رسید آن دریافت شود امکان دارد. اما چنانچه موجر نسبت به مستاجر ادعای مالی یا طلبی را داشته باشد می تواند همزمان با صدور اجرائیه ثبت، اقدام به طرح دعوا در دادگاه یا شورای حل اختلاف نموده و با تحویل رسید آن به اداره ثبت تا پایان دادرسی وجه مورد نظر را نزد اداره ثبت توقیف نماید.

صدور حکم تخلیه توسط شورای حل اختلاف

در کلیه مواردی که پیش تر به ذکر آن پرداختیم، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل اقدام به طرح دادخواست تخلیه نماید. برای این منظور باید ضمن ارائه دادخواست تخلیه به استناد هریک از موارد مذکور در قانون، مدارکی از قبیل سند مالکیت، قرارداد اجاره، مدارک هویتی و… را به دادگاه ارائه نماید.

شورای حل اختلاف پس از بررسی مورد دادخواست و تشکیل جلسه رسیدگی، اقدام به صدور حکم تخلیه می نماید. بعد از صدور حکم قطعی تخلیه توسط شورای حل اختلاف مستاجر باید ظرف مدت ۳ روز از زمان ابلاغ حکم قطعی ، اقدام به تخلیه ملک مورد اجاره نماید در غیر این صورت حکم، جهت اجرا به دایره اجرای احکام ارسال خواهد شد و مستاجر به وسیله مامورین کلانتری مجبور به تخلیه ملک خواهد شد.

گرفتن حکم تخلیه برای ملک

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

مدارک لازم جهت صدور حکم تخلیه

برای صدور حکم تخلیه باید مدارکی به دادگاه یا شورای حل اختلاف تحویل گردد. در غیر این صورت دادگاه یا شورا از نظر قانونی نمی تواند به این درخواست رسیدگی کرده و درخواست مذکور بایگانی خواهد شد. مدارک مورد نیاز جهت صدور حکم عبارت است از:

  1. برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا به علاوه یک برگ.
  2. سند مالکیت.
  3. قرارداد اجاره.
  4. مدارک هویتی خواهان.

برای تخلیه ملک نیازی به اظهارنامه نیست

شاید شما هم شنیده باشید که برای مطالبه تخلیه ملک لازم است برای مستاجر اظهارنامه ای مبنی بر انقضاء مدت اجاره و تخلیه ملک ارسال شود اما در این باره باید گفت که برای درخواست تخلیه عین مستاجره لازم نیست که به مستاجر اظهارنامه ارسال شود بلکه مستاجر با انقضاء قرارداد اجاره مکلف به تخلیه ملک می باشد و در این خصوص نیازی به ارائه دادخواست توسط مالک یا ارسال اظهارنامه وجود ندارد اما در صورتی که از تخلیه ملک خودداری نماید باید اقدامات لازم صورت گیرد. در هر صورت نیازی با ارسال اظهارنامه نمی باشد.

اجرت المثل ایام تصرف

اگر در قرارداد، اجاره بها به صورت واضح و صریح مشخص شده باشد به آن اجرت المسمی گفته می شود اما اگر میزان اجاره بها صراحتا در قرار داد نیامده باشد، اجاره بها بسته به شرایط مختلفی  از جمله قیمت عرفی منطقه، متراژ ملک، سال ساخت و … توسط کارشناس مشخص شده و مستاجر مکلف به پرداخت آن می باشد به این نوع اجاره بها که به موجب حکم دادگاه مشخص می شود اجرت المثل می گویند.

در صورتی که مستاجر بعد از پایان مدت اجاره بدون رضایت مالک همچنان در ملک سکونت کند و از تخلیه آن خودداری نماید دو فرض ممکن است به وجود آید.

فرض اول اینکه در خود قرارداد در این باره تعیین تکلیف شده باشد که در این صورت مستاجر مکلف به اجرای مفاد قرارداد می باشد. مثلا اگر در قرارداد مشخص شده باشد که در صورت پایان مدت اجاره مبلغ اجاره بها به مبلغ دیگری تغییر می یابد یا اینکه در قرارداد وجه التزامی برای عدم تخلیه ملک مشخص شده باشد، مستاجر باید آن را بپردازد و مفاد قرارداد ملاک عمل خواهد بود.

فرض دوم این است که در قرارداد نسبت به این موضوع تعیین تکلیف نشده و با توجه به اینکه مبلغ اجرت المسمی محدود به زمان قرارداد می باشد تکلیف چیست؟

در اینگونه موارد دادگاه اقدام به تعیین اجرت المثل می نماید. یعنی همانطور که در بالا ذکر شد با جلب نظر کارشناس نسبت به تعیین میزان اجاره بها به عنوان اجرت المثل اقدام می نماید و مستاجر مکلف است به میزان ایامی که به صورت غیر قانونی و خارج از مهلت قرارداد، ملک را در تصرف خود داشته است، این اجرت المثل را پرداخت نماید.

مطالبه اجرت المثل از مسائلی است که پیچیدگی های بسیاری دارد و دقت خاصی را می طلبد. در این باره حتما از وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی استفاده کنید تا حقوق خود را به بهترین وجه ممکن مطالبه نمایید.

 

دیدگاه ها

Call Now Buttonتماس سریع (لمس کنید)
طراحی و پشتیبانی : آسان پرداز