خلع ید و تخلیه ملک چیست و چگونه انجام می شود؟

خلع ید و تخلیه

فرض کنید شما ملکی را با تنظیم قرارداد اجاره به شخصی یعنی مستاجر اجاره داده اید و در تاریخ معین در قرارداد مهلت اجاره به پایان میرسد. قصد شما هم تنها تخلیه ملک مورد نظر میباشد بهترین روش برای تخلیه چیست

خلع ید و تخلیه چیست؟

امروزه از مهم‌ترین دعاوی و پرونده‌های رایج ملکی دعوای تخلیه و خلع ید هستند و از آن جایی که این دو دعوای متفاوت و در عین حال با نقاط اشتراک و شبیه به یکدیگرند لازم است که به آن‌ها پرداخته شود و مرزهای این دو دعوا به‌روشنی مشخص شوند.

خلع در لغت به معنای گسستن است. واژهٔ ید نیز در لغت به معنای دست و به معنای قدرت و توانایی است.

خلع ید، به دعوایی اطلاق می‌شود که مالک یک مال غیرمنقول، علیه متصرف غیرقانونی ملک خود اقامه می‌کند. در این دعوا مالک خواستار پایان تصرفات غیرمجاز خوانده و بازستانی ملک خود است. منظور از تصرف غیرمجاز این است که متصرف با مالک هیچ‌گونه قراردادی ندارد. در واقع مالک به تصرفات متصرف رضایت نداشته و تصرفات انجام شده با اذن مالک نیست.

دعوای تخلیه ید در مواردی مطرح می‌شود که شخصی با اذن مالک از مال او استفاده نماید. اما پس از پایان مدت اذن، همچنان به استفاده از مال وی ادامه دهد.

 

ما نیز در این مقاله شما را با مفهوم خلع ید و تخلیه ید و تفاوت‌های آن‌ها آشنا می‌نماییم.

ارکان دعوای خلع ید چیست؟

در خصوص ارکان خلع ید و تخلیه ید تفاوت‌هایی وجود دارد که به هرکدام به‌صورت جدا می‌پردازیم:

  • غصب نمودن مال توسط متصرف

متصرف مال مالک را غصب نموده است، در قانون مدنی غصب عبارت است از استیلا بر حق غیر به نحو عدوان منظور از استیلا غلبه و چیرگی است. در واقع در غصب، متصرف بر مال مالک غلبه چیره می‌شود در حالی که مالک راضی به تصرفات او نیست. زمانی غصب منجر به طرح دعوای خلع ید می‌شود که غاصب بر مال غیرمنقول دیگری غالب شود.

  • عدوانی بودن تصرف

رکن بسیار مهم تحقق غصب عدوانی بودن تصرف است. یعنی تصرفات متصرف باید غیرمجاز و غیرقانونی باشد، تا دعوای خلع ید را بتوان علیه او مطرح نمود. پس برای آن که عمل متصرف غصب محسوب شود، تصرفات او باید غیرقانونی باشد. یعنی نه از جانب مالک اذنی برای تصرف داده شده باشد، نه قراردادی بین آنها باشد و نه قانون اجازهٔ  این تصرف را به او داده باشد.

  • مالکیت خواهان مسلم باشد

تنها کسی می‌تواند خلع ید متصرف از ملکی را بخواهد که خود مالک آن مال باشد. مالکیت خواهان بر مال مورد تصرف باید مسلم و محرز باشد و اختلافی در آن وجود نداشته باشد. خواهان باید  سند مالکیت خود را پیوست دادخواست نماید. اگر خواهان مالک واقعی ملک باشد؛ ولی سندی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد، باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را طرح نماید. پس از اثبات مالکیت خواهان در دادگاه او می‌تواند دعوای خلع ید را علیه متصرف طرح نماید.

مرجع صالح برای دعوای خلع ید

خلع ید و تخلیه هرکدام دارای مرجع رسیدگی خاص خود هستند که به آن اشاره می‌نماییم:

دعوای خلع ید را تنها می‌توان نسبت به اموال غیرمنقول مطرح نمود؛ بنابراین دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید، با توجه به محل وقوع مال غیرمنقول تعیین می‌شود. با توجه به ماده  ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، کلیه دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه ی آن واقع شده است. در این مورد صلاحیت محلی دادگاه با توجه به محل اقامت خوانده تعیین نمی‌شود.

تماس با وکیل دادگستری

اجرای حکم خلع ید

پس از آن که به دعوای خلع ید رسیدگی شد، این امکان وجود دارد که دادگاه خواسته خواهان را وارد تشخیص دهد. در این صورت دادگاه حکم به محکومیت خوانده به‌عنوان متصرف غیرمجاز، به خلع ید از مال خواهان را صادر می‌نماید. در این صورت با صدور اجرائیه علیه وی، مال از تصرف وی خارج و تحویل مالک خواهد شد. ممکن است متصرف در ملک بنایی احداث کرده یا درخت کاشته باشد. هیچ یک از این موارد موجب عدم امکان حکم خلع ید نمی‌شود. محکوم علیه باید کلیه تجهیزات و وسایل خود را از ملک خارج نماید و اگر نسبت به انتقال تجهیزات خود از داخل ملک اقدام نکند، اموال او به حافظ سپرده خواهد شد.

ارکان دعوای تخلیه ید چیست؟

در خصوص ارکان خلع ید و تخلیه ید تفاوت‌هایی وجود دارد که به هرکدام به‌صورت جدا می‌پردازیم:

 

  • وجود توافق و قرارداد بین طرفین

یعنی ابتدا شخص با اذن مالک از مال او استفاده می‌کند. در این مرحله استفاده‌کننده مانند امین است. ید استفاده‌کننده امانی است.

  • از بین رفتن توافق یا اذن

 قرارداد به هر دلیل از بین رفته و مالک نمی‌خواهد استفاده‌کننده به تصرفات خود ادامه دهد. در این مورد می‌توان به اتمام قرارداد اجاره اشاره نمود.

  • امتناع استفاده‌کننده از تحویل مال به مالک

فرد از بازگرداندن مال مالک به او امتناع می‌کند و مال را به‌صورت غاصبانه نزد خود نگاه دارد.

  • ید امانی به ید غاصبانه تبدیل می‌شود

فرد دیگر امین مالک نیست، بلکه غاصب است. یعنی هر اتفاقی برای مال بیفتد ضامن خواهد بود. به عبارت دیگر چنانچه مال تلف شود یا خسارتی به آن وارد شود حتی اگر این خسارت مستند به فعل غاصب نباشد و او تقصیری در بروز این خسارت نداشته باشد باز هم مسئول پرداخت خسارت به مالک خواهد بود.

چه مرجعی صالح به رسیدگی می باشد؟

خلع ید و تخلیه هرکدام دارای مرجع رسیدگی خاص خود هستند که به آن اشاره می‌نماییم:

دعوای تخلیه ید مطابق آن چه که در ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف آمده است در شورا مورد رسیدگی واقع می‌شود و این شورای حل اختلاف به‌عنوان مرجعی برای رسیدگی عنوان می‌شود؛ به همین دلیل زمانی که درخواست تخلیه ید عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه مطرح باشد شورا به این درخواست رسیدگی می‌نماید و در خصوص مواردی که مربوط به حق سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌شود درخواست تخلیه ید با صلاحیت دادگاهی است که ملک در آن حوزه واقع گردیده است.

اجرای حکم تخلیه

بعد از آن که شورای حل اختلاف دستور به تخلیه را صادر نمود بدون نیاز به صادر شدن اجرائیه بعد از ابلاغ، تخلیه اجرا می‌شود در این حالت شخصی که مأمور ابلاغ است دستور تخلیه را در مدت یک روز به فرد مستأجر ابلاغ می‌نماید و از او رسید می‌گیرد و تخلیه ظرف مدت تعیین شده باید اجرا شود.

اگر موجر از مستأجر تضمینی در خصوص اجاره مال خود دریافت کرده باشد اجرای دستور تخلیه منوط به دادن آن تضمین که می‌تواند چک، سفته و … باشد را به مستأجر تحویل دهد چرا که عدم تحویل مانع از اجرای دستور تخلیه است.

مشاوره حقوقی

مشاوره و وکالت دعاوی ملکی

دپارتمان حقوقی مؤسسه حقوقی فرهنگ تفاهم با بهره‌گیری از وکیل ملکی متخصص و باتجربه در زمینه ی امور ملکی اعم از خلع ید و تخلیه ، خدمات حقوقی ویژه خود را در قالب و قبول وکالت، در خصوص دعاوی ملکی و دعاوی ناشی از قرارداد  ارائه می‌نماید.

 

دیدگاه ها

  1. فرهاد گفت:

    با سلام و احترام
    از اطلاع رسانی و راهنمایی ساده و کامل شما بارهایت اصول متقن حقوقی سپاسگزارم