تعریف قولنامه
در واقع قولنامه، نامه یا سند عادی است که براساس آن تعهدی مبنی بر یک معالمه یا خرید فروش بین دو نفر نوشته می‌شود. اگر قولنامه تنظیم شده متعارض با متن صریح قانون نباشد دارای اعتبار هست.
بر اساس ماده 10 قانون مدنی قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
در واقع قولنامه بین طرفین به منظور ایفای تعهد تنظیم می‌شود که دو طرف با رضایت کامل تعهد به انجام کاری یا خرید و فروش مالی می‌دهند که اگر هرکدام از افراد از امضای آن خودداری کنند یا تصمیم به فسخ بگیرند باید خساراتی را در مقابل طرف دیگر پرداخت کند.
مزایا و معایب قولنامه
برای تنظیم یک قولنامه باید از علم حقوق کمک گرفت تا اثار و خسارات کمتری را شامل حال طرفین قراداد کند. معاملات املاک به صورت قولنامه ای یک سری مزایا و یک سری جنبه های منفی دارد که از مزایای املاک قولنامه ای می‌توان به قیمت بسیار مناسب زمین و خانه اشاره کرد که با ملک های سند دار قابل مقایسه نیست.
اما از نکات منفی آن می‌توان به این اشاره کرد که ممکن است شخص یک ملک قولنامه ای را با چندین نفر معامله کند. پس قبل از خرید ملک های قولنامه بهتر است از صحت قرارداد اطمینان پیدا کنیم.
این روزها با توجه به اینکه اکثر ملک ها دارای سند رسمی می‌باشد و با توجه به اینکه قانون ثبت از سال های دور در ایران به تصویب رسیده اکثر افراد اقدام به تبدیل سند قولنامه ای به سند رسمی می‌کنند تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
همان طور که گفته شد قولنامه یک سند عادی است اما هنگامی که ملک دارای پلاک ثبتی می‌شود سند آن به سند رسمی تبدیل خواهد شد که سند رسمی در واقع سندی است که در متن قانون این چنین به آن اشاره شده است:
با استناد به ماده 1287 قانون مدنی: ” اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند ، رسمی است ” .
در این مقاله روش تبدیل قولنامه به سند رسمی و همچنین ویژگی های سند رسمی یک ملک را توضیح خواهیم داد.
ویژگی‌های سند رسمی
سند رسمی نسبت به قولنامه دارای یک سری ویژگی ها می‌باشد که به شرح ذیل می‌باشد:
- اگر ملکی دارای سند رسمی باشد در رابطه با آن نمی‌توان ادعای انکار و تردید نمود. فقط در مقابل آن می‌توان جعل نمود اما در مقابل در رابطه با قولنامه که سند عادی می‌باشد ادعای انکار و تردید می‌توان کرد.
- سند رسمی سندی لازم الاجراست که دولت و قانون شخصی را به عنوان مالک شناسایی میکند که سند رسمی به نام آن شخص صادر شده باشد.
- هم چنین سند رسمی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد می‌باشد.
بنابراین اعتبار سند رسمی بیشتر از قولنامه می‌باشد. همچنین این روزها به دلیل تصویب طرح تبدیل قولنامه به سند تک برگ و سوء‌استفاده بسیار زیاد کلاهبرداران در خرید و فروش املاک قولنامه ای، افراد خیلی کمتری نسبت به خرید ملک قولنامه ای اقدام می‌کنند.
نحوه تبدیل قولنامه به سند رسمی
اگر ملک شما جز املاکی هست که به صورت قولنامه خریداری شده و اقدامی بابت سند تک برگ نکردید با توجه به اطمینان بالاتر سند برای تبدیل قولنامه به سند تک برگ اقدام کنید.
برای اقدام به گرفتن سند تک برگ ابتدا باید به معتبر بودن قولنامه توجه کنید. در این شرایط بنگاه معاملات املاکی که در آن معامله انجام شده باید جزء املاک معتبر در اتحادیه باشد تا اعتبار قولنامه از نظر قانونی مورد تایید قرار بگیرد.
همچنین ملک مورد نظر باید دارای پلاک ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک کشور باشد. در غیر این صورت املاکی که سابقه ثبتی ندارند نمی‌توانند از طرح صدور سند تک برگ استفاده کنند.
شرایط تبدیل قولنامه به سند رسمی (سند تک برگ)
- اشخاصی که بعد از خریداری ملکی در آن سکونت گزیده اند می‌توانند برای دریافت سند تک برگ اقدام کنند.
- اشخاصی که بعد از خرید ملک، سال ها آن را رها و هیچ ساخت و سازی در آن انجام نداده اند می‌توانند برای دریافت سند تک برگ اقدام نمایند.
روش های تبدیل قولنامه به سند تک برگ (سند رسمی)
۱)وجود مدارک و تهیه ی آنها.
۲)اماده سازی نقشه ملک با مختصات UTM و فایل مربوط به آن.
۳)اخذ سند برای املاک قولنامه ای.
۴)تکمیل فرم درخواست پذیرش برای گرفتن سند برای املاک قولنامه ای.
۵)ورود به قسمت تکمیل درخواست.
۶)ارجاع مدارک به واحد ثبت.
۷)ورود دوباره به سامانه جهت اخذ سند برای ملک قولنامه ای.
۸)ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده.
وجود مدارک و تهیه ی آنها
مدارک مورد نیازجهت گرفتن سند ملک:
الف : املاک با سند عادی ( قولنامه ای) :
۱.کپی سند مالکیت ملک یعنی همان سند اولیه ملک
۲.سند عادی ( قولنامه) هایی که شخص درخواست کننده را به مالک اولیه وصل میکند.
ب : املاکی که دارای سند مشاعی هستند :
۱. سند مشاعی متقاضی
۲.در صورتی که سند مالکیت به نام شخص تقاضا کننده نباشد ارائه وکالتنامه های مربوطه ضروری خواهد بود.
فایل مربوط به آن: UTM تهیه نقشه ملک با مختصات
الف : پس از اطمینان از وجود شرایط و مدارکی بالا ، هنگام گرفتن سند برای ملک قولنامه ای، تقاضا کننده باید با مراجعه به مهندس های نقشه کش نظام مهندسی و یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدم کنند.
ب : پس از تهیه کردن این نقشه فایلی را که از طرف سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام parcelmal.xls با توجه به نکات درج شده و اطلاعات در نقشه UTM باید از طرف مهندس نقشه کش تهیه شود و در دسترس شخص تقاضا کننده قرار می‌گیرد.
موسسه حقوقی فرهنگ تفاهم با دراختیار داشتن وکلای مجرب و سابقه درخشان در تمامی زمینه‌های حقوقی به ویژه پرونده‌های ملکی و تبدیل قولنامه به سند رسمی از طریق قبول وکالت و مشاوره حقوقی همواره آماده خدمت رسانی به شما عزیزان می‌باشد.
تیم تخصصی وکلای موسسه حقوقی فرهنگ تفاهم همچنین می‌توانند شما را در تنظیم لایحه و دادخواست تخصصی یاری نمایند.
سوالات متداول
شرایط تبدیل قولنامه به سند رسمی ( سند تک برگ) چیست؟
اشخاصی که بعد از خریداری ملکی در آن سکونت گزیده اند و اشخاصی که بعد از خرید ملک، سال ها آن را رها و هیچ ساخت و سازی در آن انجام نداده اند می‌توانند برای دریافت سند تک برگ اقدام نمایند.
ویژگی سند رسمی نسبت به قولنامه چه موضوعی می‌باشد؟
سند رسمی سندی لازم الاجراست که دولت و قانون شخصی را به عنوان مالک شناسایی میکند که سند رسمی به نام آن شخص صادر شده باشد.
قولنامه یا سند عادی به چه معنا می‌باشد؟
در واقع قولنامه نامه یا سند عادی است که براساس آن تعهدی مبنی بر یک معالمه یا خرید فروش بین دو نفر نوشته می شود. اگر قولنامه تنظیم شده متعارض با متن صریح قانون نباشد دارای اعتبار هست.
